После рождения (усыновления) второго ребенка семья получает весомую материальную помощь от государства – материнский капитал. Его можно использовать на приобретение жилья, образование детей, приумножение пенсионных выплат матери.
Большинство семей в нашей стране используют данную финансовую поддержку для улучшения жилищных условий, ведь это самая насущная проблема. Однако, зачастую, возникает необходимость продать квартиру, приобретенную на материнский капитал с целью покупки жилья большей площади либо в случае перемены места жительства (в другой город).
Сразу же встает вопрос: «А можно ли продать жилье, приобретенное на материнский капитал и как это сделать, чтобы не нарушить действующее законодательство?».
В соответствии с российским законодательством
ст.2 п. 36 ГК РФ, реализовать жилье, приобретенное на сертификат, не получив разрешение органов опеки и попечительства, невозможно. Обязательное условие при покупке другой квартиры (либо улучшении жилищных условий), которое предусмотрено Законом — все члены семьи должны быть обеспечены долями в приобретаемом жилье, независимо от возраста — то есть собственниками жилья становятся даже малолетние дети.
Чтобы впоследствии продать такую квартиру, необходимо получить особенное разрешение от соответствующих органов. Государственные инстанции (в данном случае, органы опеки) строго следят за тем, чтобы не были ущемлены права несовершеннолетних граждан. Для того, чтобы продать жилье, купленное на семейный сертификат, нужно будет доказать, что малолетние дети не потеряют свои доли в праве собственности, не ухудшатся условия проживания и будут соблюдены соответствующие санитарные нормы. Только удостоверившись в положительном решении данных вопросов, можно получить разрешение на продажу жилья. В противном случае, сделка, совершенная с нарушением законодательства, будет признана недействительной.
В соответствии с законодательством, сделка с использованием семейного сертификата должна осуществляться в присутствии сотрудников органа опеки либо при наличии соответствующего документа (разрешения), которое следует оформить заблаговременно. Если продажа жилья происходит с целью улучшения жилищных условий (при наличии соответствующего подтверждения) либо для зачисления на счет ребенка, оформляемого на проживание в детский дом, денежных средств от реализации квартиры, разрешение можно получить беспрепятственно. Для этого необходимо родителям (опекунам) оформить заявление с приложением соответствующих документов:
— письменное заявление, согласно установленного образца — документ, который подтверждает отсутствие родителей (смерть, решение суда о лишении родительских прав и т.д.),
— свидетельство о рождении несовершеннолетних граждан, а также паспорта взрослых,
— заявление от взрослых членов семьи, подтверждающее их добровольное согласие на участие в проводимой сделке,
— документ, содержащий оценочную стоимость жилья,
— документ на недвижимость,
— справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.
В случае обмена квартиры на частное домовладение, необходимо подготовить документы, подтверждающие наличие стандартных коммуникаций, а также качества материалов, из которых изготовлен дом. Если данные документы имеются в наличии, то препятствий на выдачу разрешения быть не должно.
В случае обмена квартиры на жилье с меньшей площадью, разрешение возможно получить только в том случае, если за ребенком будет сохранена не меньшая доля площади, чем в предыдущей квартире. В данном случае, доли других членов семьи могут быть уменьшены. В некоторых случаях (к примеру, необходимы финансы на дорогостоящее лечение ребенка) опекунский совет может пойти навстречу, но только если имеются подтверждающие документы.
Подробности
В случае, если планируется продажа квартиры
приобретенной в ипотеку при использовании семейного сертификата, для внесения первоначального взноса на другое жилье, которое будет приобретаться тоже в кредит, возможны некоторые сложности в плане получения разрешения. В этом случае, условием оформления кредита является залог нового жилья. В случае невозможности исполнения кредитных обязательств, жилье выставляется на продажу для погашения кредита, при этом препятствием является наличие прописанных несовершеннолетних детей в квартире.
Возможно, покупаемая квартира еще на этапе строительства и быстро выделить доли на детей нельзя.
Без выделения долей детям, реализовать недвижимость невозможно, однако, надо иметь ввиду, что любые проблемы решаемы. К примеру, родителя могут нотариально заверить обязательство, что дети получат свои обязательные доли в течение 6 месяцев после того, как квартира будет сдана в эксплуатацию либо после погашения ипотеки.
На сегодняшний день ввиду того, что контроль осуществляется несколькими организациями, которые причастными к оформлению сделки (росреестр, органы опеки, ПФР), нередко нарушаются права детей, которые только на бумаге гарантированно защищены. К тому же, в результате такой сделки могут пострадать и те граждане, которые купили квартиру.
Если права детей нарушены, то, негативные последствия
не заставят себя долго ждать. Достигнув совершеннолетия, ребенок может обратиться в суд, чтобы сделка была аннулирована, так как он потерял свою законную долю. В данном случае, гражданам, которые приобрели недвижимость, грозят большие неприятности.
Если суд признает сделку недействительной, то жилье вернут прежним жильцам, которые в свою очередь, обязаны вернуть денежные средства, вырученные за него. Если люди не располагают финансовыми возможностями сразу вернуть оговоренную сумму, то могут это делать по частям. Конечно, это невыгодно покупателям, с учетом того, что деньги обесцениваются из-за постоянно растущей инфляции, а ждать придется долго. К тому же, если у покупателя это была единственная квартира, то есть риск, что он вообще может оказаться на улице.
Если следовать букве закона и соблюдать соответствующие правила, то трудностей в оформлении сделки не должно возникнуть.
Важно знать, что в случае, если квартира, планируемая к реализации, была куплена менее 3 лет назад (отсчет производится с даты, указанной в свидетельстве о государственной регистрации права), а ее цена превышает один миллион рублей, то налог при продаже будет значительно больше. В данном случае, если время терпит, то выгоднее будет немного подождать с предполагаемой сделкой.
