Что необходимо учесть при сдаче квартиры в аренду, для получение максимальных доходов

Как сдать квартиру не в убыток самому себе  — расчёт

Получение доходов от сдачи квартиры в аренду является распространенным методом получения пассивного заработка. Для того чтобы получить максимальные доходы от аренды и снизить все риски связанные с этим методом — необходимо тщательно изучить все плюсы и минусы данного бизнеса, а также все нюансы российского законодательства.

Таким правом обладает только собственник недвижимости. Жилплощадь должна быть зарегистрирована в Росреестре, а на вас должно быть оформлено свидетельство о регистрации. Родственники имеют право на сдачу квартиры в аренду только при наличии заверенной у нотариуса доверенности.

Есть  жилплощадь имеет двух или более собственников, то они все должны участвовать  в совершении сделки по сдаче в аренду. Другим собственникам достаточно приложить юридически оформленное согласие на заключение сделки.

✓  Правовые аспекты сдачи квартиры в аренду

• Кто обладает правом на сдачу жилья в наём

Это необходимо для регистрации в Росреестре, при заключении договора найма на период более одного года.

Есть ли жилье сдается в наем на срок менее одного года, то регистрация в росреестре не нужна — достаточно письменного заключения договора.

• Если квартира приобретена по договору социального найма

Собственником такой квартиры по факту является государство или муниципалитет, а, следовательно, для сдачи квартиры в наём потребуется официальное разрешение. Но кто же даст такое разрешение? Такую квартиру сдавать в аренду вы не сможете.

• Если в квартире кроме собственника прописаны другие жильцы

Собирать письменное согласие зарегистрированных членов семьи собственнику не требуется. Но если квартира относится к коммунальной, а соответственно есть помещения общего пользования, то потребуется письменное согласие всех жильцов.

Еще одна особенность. Если в квартире проживают несовершеннолетние дети, то понадобится письменное разрешение органов опеки.

Подробности

✓  Возможные варианты сдача квартиры в наём

Одним из вариантов является сдача квартиры в аренду неофициально. Плюс у такого варианта только один — вы не подаете декларацию в налоговую, и не платите налоги — все доходы от аренды идут в ваш карман. Однако есть существенный недостаток. Идя по этому варианту, вы находитесь вне правового поля и в случае возникновения каких-либо проблем не сможете рассчитывать на законодательство. Вы даже не сможете воспользоваться судом, чтобы взыскать возможные убытки  с арендаторов. Поэтому рассмотрим несколько официальных вариантов.

1. Вы заключаете договор на аренду как физическое лицо

В этом случае вы обязаны подавать декларацию в налоговую инспекцию и платить 13% НДФЛ.

2. Вы регистрируете статус индивидуального предпринимателя

После регистрации статуса вы должны будете выбрать способ налогообложения. Либо упрощённую систему налогообложения с оплатой налога в 6% от полученного дохода, либо приобрести патент с фиксированным платежом за год (зависит от арендной ставки).

3. Применение системы ,,доходы минус расходы».

Вы будете платить 15% от суммы, полученной от аренды, минус расходы на ремонт жилья и уборку, если арендатор меняется. При использовании всех этих способов, надо будет делать взносы в пенсионный фонд и фонд обязательного медицинского страхования, а также регулярно сдавать отчёты.

4. Оформить статус самозанятого

Это относительно новый способ легализовать свои доходы от аренды. Он самый выгодный и его можно применить во многих регионах России (число регионов постоянно увеличивается).

При применении этого способа налог на доход физического лица от аренды составит всего 4%. Если жильё даётся юридическим лицам, то 6%.

Взносы  во внебюджетные фонды делать не надо. Кроме того, не потребуется никакая отчётность или сдача декларации. Вы можете оформить статус самозанятого не выходя из дома — достаточно скачать приложение Сбербанк Онлайн. Налог начисляется автоматически, на основании чеков о полученных платежах и выплачивается ежемесячно. Чеки формируются в приложении Сбербанк онлайн.

Необходимо выполнение нескольких условий при оформлении статуса самозанятого:

• ~ предельный годовой доход не должен быть выше 2,4 млн руб.
• ~ вы не имеете права нанимать  работников

Преимущества этого варианта очевидны — никаких проблем при регистрации, низкий налог, официальное получение доходов. Это разрешается делать и лицам, которые имеют официальное трудоустройство.

✓  Как оценить — выгодно ли приобретать квартиру в новостройке для сдачи в аренду

Прежде всего, следует учесть, что на рынке аренды более всего востребованы квартиры-студии и однокомнатные квартиры (почти 50%). Это приводит к повышенному росту цен на такие квартиры. Поэтому (для получения максимальных доходов) следует принять во внимание следующие нюансы:

• Оценить сроки введения в эксплуатацию строящегося дома. Имеется ли вероятность задержки строительства или, не дай бог, его заморозки. Такие проблемы часто возникают у мелких застройщиков.
• Оценить размер упущенной выгоды при покупке на выбранном вами этапе строительства. Это несложно — умножаете количество месяцев до принятия квартиры по акту, на ожидаемую арендную плату.

Например, за два года ожидания до сдачи квартиры вы потеряете 480 000 руб., при ожидаемой арендной плате в 20 000 руб. за месяц.

• Оценить величину роста цен на жилье за некоторый период и сравнить его с возможным доходом от сдачи жилья в аренду
• Оценить насколько быстро окупится жилье при его сдаче в аренду. Необходимо учесть стоимость самой квартиры и вложенные в неё средства после покупки — стоимость отделки, мебели, бытовых приборов и т.д.

Конечно, однокомнатные квартиры и студии окупятся гораздо быстрее.

✓ Что выгоднее — купить квартиру с чистовой отделкой  или делать её самому

Некоторые люди думают, что на самостоятельной отделке квартиры можно сэкономить. Это ошибка — практика показывает, что это не так. Конечно, при условии, что  у вас нет возможности доставать откуда-то дармовые стройматериалы. Если вы покупаете квартиру с чистовой отделкой, то можете сдавать её в аренду сразу после регистрации собственности. Шумные ремонтные работы в таких домах сведены к минимуму. Во многих строящихся домах собственнику предоставляют право на выбор варианта отделки (практически на любой кошелек).

Какие факторы наиболее существенны для потенциальных квартиросъемщиков? Расставим все эти факторы по степени важности для арендаторов:

1. Считают наиболее важным состояние квартиры — 84% арендаторов. То есть, как подготовлена квартира к сдаче в аренду (был ремонт или нет). Старые и замызганные квартиры в аренду брать не хотят.
2. Насколько развита инфраструктура данного района и наличие в квартире бытовой техники.
3. Для 55% квартиросъемщиков важно удаление место жительства от работы.
4. Наличие балкона — важно для 40% арендаторов; наличие парковки — для 30%.

Менее всего арендаторов интересует площадь квартиры и возможность регистрации.

Неохотно соглашаются на аренду на первом и последнем этажах дома.

✓ Что нужно зафиксировать в договоре на аренду, чтобы не потерпеть убытков

Будет неплохо, если вы воспользуетесь готовыми договорами, которые готовили опытные юристы.

Не будем рассматривать общие правила заключения такого договора, а обратим внимание на особенно важные моменты.

Если договор заключается на срок до 11 месяцев, то он не подлежит регистрации в Росреестре. При заключении договора на больший срок, регистрация в Росреестре обязательна, при условии, что вы хотите придать договору юридическую силу.

Договор можно заключить максимум на 5 лет. Практика показывает, что первый договор предпочитают заключать на срок не более 11 месяцев. Затем заключается новый договор.

Один из важнейших разделов договора должен касаться оплаты за аренду. Там должны быть прописаны — стоимость аренды жилья, срок платежей, порядок пересмотра арендной платы, оплата коммунальных платежей, расходы на оплату интернета и кабельного телевидения, оплата стационарного телефона (лучше его отключить), штрафные санкции за просрочку платежей и т.д.

Неплохо оговорить в договоре условия перехода на другого провайдера.

Обязательно коснитесь в договоре такого вопроса как денежный депозит. Он будет служить залогом, если вашей квартире или имуществу будет нанесен ущерб. В случае расторжения договора аренды и при отсутствии ущерба квартире и вашему имуществу, вся сумма вернётся арендатору.

Очень важен раздел касающийся условий пользования квартирой. В нём необходимо четко указать, что квартира сдается в аренду только для проживания. Также надо прописать, согласны ли вы на проживание других лиц и если да, то на какой срок.

Обязательно прописать ответственность сторон. Отдельным пунктом указать, при каких обстоятельствах, и на каких финансовых условиях возможно досрочное расторжение договора и оговорить срок  освобождения квартиры.

Также договор должен содержать раздел о путях решения спорных вопросов.

✓ Акт приема передачи квартиры

Этот документ является не менее важным, чем сам договор и прилагается к нему.

Что необходимо указать в акте приема — передачи:

• Состояние квартиры и наличие дефектов (если они имеются)
• Опись всей мебели, с указанием её состояния (желательно приложить фотографии). Особенно это касается элитных квартир с высококачественным ремонтом и соответствующей мебелью.
• Опись всей бытовой техники с указанием её состояния.
• Показания всех приборов учета — воды, электричества, газа.

Договор и акт приёма-передачи заключаются в двух экземплярах и подписываются обеими сторонами. Не забудьте указать в договоре, что квартира на момент прекращения договора должна иметь такое же состояние, как и до заселения.

Обсудите с арендатором дату вашего посещения квартиры.

✓  Как определить стоимость аренды

Это очень важный момент. Если вы переоцените стоимость аренды, то квартира будет простаивать, если недооцените, то лишитесь части доходов.

• Сравнительный метод определения стоимости аренды

Точность оценок этого метода расчёта стоимости аренды достаточно высока и не требует больших трудозатрат. В основе метода лежит анализ сделок с аналогичными объектами недвижимости, а также учет спроса и предложения на рынке.

• Затратный метод

Заключается в том, что арендодатель рассчитывает стоимость аренды с учётом потраченных средств на приобретение квартиры и имущества. Арендодатель ставит цель компенсации затрат и получения дохода.

✓ Возможные риски при сдаче квартиры в аренду

• Порча имущества — квартиры, мебели или бытовой техники

К сожалению, это часто встречается. Здесь действует несколько факторов — халатное отношение к чужому имуществу, а также наличие детей или животных. Минимизировать такой ущерб можно только мерами ответственности, предусмотренными договором, либо с помощью страхования.

• Проживание большего количество жильцов, чем предусмотрено договором

Такие ,,хитросделанные» жильцы тоже не редкость, поэтому надо держать ,,ушки на макушке». Это можно предотвратить только с помощью личного контроля. Продумайте, как это сделать.

• Сдача вашей квартиры в Субаренду

Ваши квартиросъемщики бесцеремонно сдают квартиру другим людям на правах хозяев.

Иногда умудряются сдавать арендованное жильё ещё нескольким арендаторами и соответственно получают гораздо больший доход, чем вы сами. Противодействие может быть только одно — личный контроль.

• Какие-либо противоправные действия арендаторов

Вас могут попросту обокрасть, продать что-то из вашего имущества, нанести непоправимый вред какими-либо переделками квартиры и т. д.

Если вы сдаёте квартиру легально, то следует сразу же обратиться в полицию. Очень хорошую помощь окажет грамотный договор и акт приема-передачи.

✓  Какие меры ответственности предусмотрены законодательством за нелегальную сдачу жилья в аренду

• Штраф в размере 20% от суммы полученных нелегальных доходов (согласно НК)
• Штраф до 300 000 руб., а также исправительные работы или арест до полугода за незаконную предпринимательскую деятельность, если была получена прибыль более 1,5 млн руб.(согласно УК РФ).
• Штраф до 300 000 руб. или арест до 1 года за уклонение от уплаты налогов физическими лицами (согласно УК РФ). Лишение свободы применяется тогда, когда налогоплательщик не может оплатить денежный штраф.