Погашение ипотеки с помощью материнского капитала становится возможным после рождения (усыновления) второго (либо последующего) ребенка. К разряду популярных направлений для использования семейного сертификата считается приобретение жилья, а также улучшение условий проживания.
Есть ряд требований, которые применяются к жилью, а также правилам проведения процесса, который контролируется федеральным законодательством.
Важнейшим условием для реализации материнского капитала до исполнения ребенку 3 лет, считается наличие действующей ипотеки.
Общие сведения
Существует несколько направлений денежных средств, составляющих материнский капитал:
— использование денег в качестве первоначального взноса,
— на выплату процентов и основной части долга по ипотеке (полностью либо частично),
— использование материнского капитала в военной ипотеке (если родители являются участниками НИС).
Ипотечный платеж осуществляется как единовременно (в полном объеме, соответствующем размеру общего долга), так и в виде погашения ипотеки частично с последующим пересмотром условий погашения. Для того, чтобы воспользоваться таким правом, следует правильно выбирать банк, ориентируясь на многолетний опыт работы учреждения с государством по различным социальным проектам (в том числе и с семейными сертификатами).
Надо сказать, что сама процедура использования материнского капитала для погашения ипотеки (полностью либо частично, снижая размер общего долга) несколько отличается от других программ. Хотя имеются и общие требования по применению бюджетных средств, к примеру, уведомление банковской организации о досрочном погашении. Требование относительно того, что воспользоваться материнским капиталом возможно только после того, когда ребенку исполнится три года, для заемщиков по ипотеке не обязательно.
Главное, чтобы были соблюдены следующие позиции:
— кредит, на который приобретено жилье относился к целевым, то есть использовался исключительно на улучшение условий жилья семьи,
— квартира (дом) должна отвечать конкретным требованиям, которые выдвигает кредитор (находится в частной собственности, не в аварийном состоянии, снабжена технически исправными коммуникациями),
— жилье должно находиться на территории РФ,
— большая часть займов при ипотечном кредитовании предусматривает оформление займов на семейную пару (если они находятся в браке),
— после погашения долга по ипотеке необходимо в течение шести месяцев (после последней выплаты) переоформить недвижимость в общую долевую собственность, чтобы все члены семьи были обеспечены долей. Обязательство непременного исполнения данного требования (выделение доли каждому члену семьи) должно быть обязательно выполнено и зафиксировано у нотариуса.
Подробности
Если жилье приобретается без использования кредита
то обязательство оформления жилья на всех членов семьи наступает сразу, а если покупка недвижимости осуществлялась по ипотечному кредиту — то следует дождаться, пока будет снято обременение после полного погашения долга и затем оформлять собственность на всех членов семьи. Игнорирование этого условия грозит судебным разбирательством с последующим аннулированием выплаты и изъятии у заемщика денежных средств, выделенных государством.
Для того, чтобы воспользоваться материнским капиталом для погашения ипотеки необходимо пройти несколько этапов, в процессе которых необходимо будет взаимодействовать не только с банковской организацией (для оформления ипотечного договора), но и с Пенсионным фондом. С чего же следует начать?
Основные этапы такие же, как и в стандартных ситуациях. Пошагово это выглядит так:
— подача заявления и получение, и получение положительного результата. Кредитор устанавливает платежеспособность клиента, изучает предоставленную документацию о доходах и кредитную историю
— срок действия одобрения банка составляет от 3 до 6 месяцев (Сбербанк, ВТБ или любой другой, предоставляющий такие услуги), на протяжении которых предполагаемые заемщики подбирают варианты, соответствующие требованиям, выдвинутым финансовым учреждением,
— согласование выбранного варианта недвижимости и требований, которые выдвигает банк по выдаче кредита — осуществляется оценка и формируется пакет документов для будущей сделки,
— выдача продавцу авансовой выплаты и составление расписки,
— оформление договора купли-продажи, а также подписание ипотечного соглашения (кроме того, оформляется страхование жилья и закладная),
— приобретатель переоформляет квартиру на себя, а банк переводит сумму (без включения в нее первого взноса по реквизитам продавца).
Надо знать, что не все банки работают с одними и теми же программами относительно использования материнского капитала. Для начала, следует узнать возможно ли взять ипотеку на определенный вид собственности у кредитора. К примеру, есть банки, которые не предусматривают выдачу кредита на приобретение комнат либо недвижимости в долевом строительстве. Зачастую оформлением страховки занимается дочерняя компания, относящаяся к финансовой структуре. В иных случаях заемщику предлагается ряд аккредитованных страховых компаний, которые занимаются оформлением страхования залогового жилья. То же самое можно сказать и об оценке недвижимости. Как правило, банковское учреждение предлагает тех экспертов, которым доверяет и постоянно взаимодействует.
Расчет с продавцом жилья осуществляется
исключительно безналичным способом. Банк может предложить пользование ячейкой на период регистрации жилья в Росреестре, где деньги будут находиться в сохранности с момента подписания соглашения до момента переоформления недвижимости. Сделка по ипотеке считается завершенной, когда произведен расчет с продавцом и заемщик приобретает жилье, а также долговые обязательства перед финансовым учреждением. Обладатель материнского капитала, после получения кредита может воспользоваться правом на досрочное погашение его посредством государственной программы. Следующим шагом станет взаимодействие с Пенсионным фондом, а также определением выплаты транша.
ПФР обладает полномочиями по согласованию и контролю использования материнского капитала. Именно в этот государственный орган поступает заявление от родителя, в котором изложены основания на погашение кредита по ипотеке. Кроме самого заявления, родитель обязан представить пакет документов, которые являются подтверждением законности сделки, а также законности использования семейного сертификата.
В перечень документов входит:
— паспорт заявителя,
— семейный сертификат (заранее полученный в ПФР),
— ипотечный договор с финансовой структурой,
— соглашение о приобретении жилья,
— бумага из банка, в которой указана сумма долга,
— свидетельство о заключении брака (если родители находятся в законном браке),
— свидетельства о рождении детей,
— документы на купленное жилье,
— обязательство, оформленное в письменном виде, о наделении каждого члена семьи долями в недвижимости, приобретенной в ипотеку после снятия регистрационных ограничений.
Важно знать, что все члены семьи получают равные доли, но родители имеют право предоставить полагающуюся свою долю собственности в пользу детей несовершеннолетнего возраста.
Перед обращением в ПФР необходимо
оформить семейный сертификат и обязательство, заверенное у нотариуса. Другие документы уже будут в наличии у ипотечного заемщика. Период рассмотрения и проверки оформленного обращения составляет 30 дней. По истечение этого срока, ПФР обязан письменно уведомить заемщика о принятом решении. В случае положительного рассмотрения вопроса, заемщику перечисляется материнский капитал в полном размере либо в сумме остатка долга. Во втором случае, если капитал использован частично, родители имеют право использовать оставшуюся часть в других целях, не противоречащих законодательству.
ПФР переводит денежные суммы исключительно по реквизитам, представленным ипотечным кредитором. Выдача наличными бюджетных денег не предусматривается.
Перед погашением долга раньше срока, заемщик обязан письменно уведомить банк о планируемом перечислении. В заявлении следует указать помимо просьбы о принятии определенной суммы в счет погашения долга, провести перерасчет выплат в случае, если платеж не является окончательным. Заемщику, в данном случае, выдается новый график погашения (как правило, банки не заинтересованы в уменьшении срока, а предлагают снизить платеж).
Нередко бывают ситуации, когда родители разводятся, а квартира находится в ипотеке. В данном случае, лучше всего сразу осуществить погашение долга — это избавит бывших супругов от излишних сложностей. Когда обременение будет снято и выделены доли, жилье можно продать, тем самым решив проблему отдельного проживания. Однако, в большинстве случаев, после бракоразводного процесса жилье, которое частично оплачено материнским капиталом, остается в ипотеке, в связи с отсутствием денежных средств у заемщиков.
В данном случае можно порекомендовать следующее:
— в случае раздела имущества изложить в суде просьбу раздела долга по ипотеке и составления нового графика выплаты платежей, а также обоюдного погашения долга (надо сказать, что финансовые структуры отрицательно реагируют на такие решения),
— оформить заявление в банк с просьбой разделить долг по ипотеке (в сумме составляющем остаток ипотеки) на два потребительских кредита бывшим супругам. По окончании погашения кредита, жилье перестанет находиться в залоге, в результате бывшие супруги в равной степени отвечают за невыполнение своего обязательства,
— не делить имущество, а продолжать выплаты по ипотеке, оформив такое решение в форме договоренности сторон. Однако, надо понимать, что в данном случае (если отсутствует другое жилье) расселение бывших супругов невозможно.
Важно знать, что при разводе, в буквальном смысле материнский капитал не делится, однако, суд может решить, что поскольку дети остаются с матерью, то и право распоряжаться долями детей несовершеннолетнего возраста, принадлежит ей. То есть, в случае расторжения брака, право на маткапитал остается за детьми и тем из родителей, кто с ними проживает. Для того, чтобы выполнить нотариально оформленное обязательство о выделении долей несовершеннолетним детям после бракоразводного процесса, важно знать:
— в первую очередь следует выделить доли бывших супругов (как правило 1/2) у нотариуса, оформить регистрацию в регпалате, а затем также у нотариуса выделить доли на детей с составлением нового соглашения,
— в случае, когда делится жилье с материнским капиталом, которое оформлено только между родителями, нотариально заверяется соглашение с закреплением части доли каждого из супругов (бывших) за ребенком,
— в случае, когда доли выделены были при приобретении жилья (маткапитал использовался в качестве первого взноса), обращение к нотариусу не обязательно — в данном случае госрегистрация упрощена.
Если один из родителей отказывается
от исполнения нотариального обязательства о выделении доли на ребенка, то другой родитель имеет право обратиться в суд. Причем, включить в иск не только вопрос о разводе, но и о разделе квартиры, купленной в ипотеку с материнским капиталом (выделение долей не только между родителями, но и в тоже время, между детьми). Сложностей при разделе жилья, приобретенного с привлечением материнского капитала, конечно, много. Однако, все эти проблемы решаемы.
Все ситуации с погашением ипотеки путем использования материнского капитала отличаются друг от друга — чаще всего трудности возникают при выборе варианта жилья и выработке условий расчета с продавцом недвижимости. Прежде чем начинать заниматься реализацией государственной программы, каждый ипотечный заемщик должен тщательно изучить порядок работы с государственной программой у банка и получить разъяснения по данному вопросу у сотрудников ПФР. Если не возникает сложностей с имеющейся в наличии документацией, вариантами жилья, а также условиями предоставления займа — то процесс погашения ипотеки с помощью семейного сертификата вполне реален.