Материнский капитал и ипотека – «подводные камни», о которых молчат

Материнский капитал и ипотека – «подводные камни», о которых молчатДля многих российских семей получение материнского капитала является единственным шансом, с помощью которого можно улучшить свои жилищные условия. Однако, случается так, что приходится жалеть о том, что это право было использовано при приобретении жилья. К примеру, в случае развода семейной пары. Рассмотрим такую ситуацию на примере:

Семейная пара, получив право использования материнского капитала (с рождением второго ребенка), оформила ипотечный кредит, частично оплатив его семейным сертификатом (как первоначальный взнос).

Через некоторое время, супруги развелись и появилась проблема. Дело в том, что до оформления ипотеки семья проживала в квартире, которая была в собственности супруги.

Общие сведения

Для того, чтобы реализовать материнский капитал и, к тому же, получить дополнительный доход (сдавать приобретенное жилье в аренду), семья приняла решение взять ипотеку и приобрести квартиру. Ипотечный кредит оформили на супруга.

При этом было оформлено нотариальное обязательство о выделении доли детей в квартире спустя полгода после погашения ипотеки. Все документы были переданы в банк. Помимо материнского капитала были вложены денежные средства, принадлежащие родителям супруга, а платежи по ипотеке выплачивались с его заработной платы.

- получить согласие опекунского совета,Когда появилась возможность рефинансировать ипотеку на более выгодных условиях, супруг обратился в банк. Процедура подразумевала выплату первой ипотеки, а также выделение долей детям и супруге. Банки, как правило, неохотно идут на то, чтобы предоставлять кредит на рефинансирование квартиры, где имеется доля детей, потому что, в данном случае, для того чтобы продать ее необходимо получить согласие опеки. Поэтому, неудивительно, что банк отказал в кредите.

После развода супруге и детям полагаются доли в квартире. Соответственно, проблем только прибавилось. Супруг, переехал в ипотечную квартиру и продолжает выплачивать ипотечный кредит — жена в этом процессе не участвует, а гасить его досрочно нет возможности. Супруга требует раздела имущества. Причем, по ее мнению, дети должны получить по 12,5 %, а бывшие супруги 37,5 на двоих (семейный сертификат составляет 12 % от стоимости квартиры).

Подробности

Для того, чтобы уладить споры

можно было бы продать жилье, но это возможно только при выполнении следующих условий:

— получить согласие опекунского совета,

— предоставить на детей доли в другой квартире, причем их площадь не должна быть меньше нынешней, а это, порядка 23 метров!

Кроме того, впоследствии бывшего супруга могут обязать выделить доли для будущих детей, независимо от того будут ли они рождены об бывшего супруга либо от другого мужчины. Поэтому, получается замкнутый круг — мой друг в долгу перед всеми: банком, бывшей супругой и собственными детьми.

В соответствии с Семейным Кодексом (п.1 ст.39) в случае раздела и совместно нажитое имущество, и долги делятся поровну между супругами. Но, если погашена только часть ипотеки, то поделить такую квартиру (находящуюся в залоге) довольно проблематично. Только открытое взаимодействие с кредитной организацией поможет осуществить раздел жилья, приобретенного в ипотеку и уменьшить моральные издержки.

Срок договора, а также его условия

имеют большое значение в вопросе раздела жилья при разводе. Для того, чтобы соблюсти интересы обеих сторон и банка, разделить жилплощадь можно следующим образом:

— Подписать соглашение, где обозначить порядок выплаты кредита и доли каждого из супругов на квартиру. При этом, важно заранее известить банк об оформлении соглашения, а уж потом начинать бракоразводный процесс. Если есть несовершеннолетние дети, то этот процесс возможен только в судебном порядке.

— Один из родителей может отказаться от прав на жилплощадь, при этом отказ должен быть заверен нотариально. В данном случае, бывший супруг, утративший права на квартиру, освобождается и от выплаты ипотечного долга. Невыплаченная сумма кредита полностью ложится на созаемщика. Важно, чтобы банк согласился на оформление отказа — в этом случае составляется новый договор, на другого владельца квартиры.

— Бывшие супруги могут реализовать жилье, однако банк должен дать согласие на продажу ипотечной квартиры. После заключения сделки, кредит перед финансовой структурой должен быть полностью погашен. Без получения согласия банка (будь то Сбербанк, ВТБ либо другая кредитная организация – порядок один) продать недвижимость не получится, такую сделку не заверит ни один нотариус.

можно было бы продать жилье, но это возможно только при выполнении следующих условий:

В наше время, большинство ипотечных займов оформляется

после заключения брачного контракта. Это упрощает решение многих проблем. Согласно этому документу, совместное имущество и долг по ипотеке делятся по определенному регламенту.

При разделе недвижимости, которая находится в залоге у кредитной организации, учитывается платежеспособность бывших супругов, а также определяется алгоритм ипотечных выплат. Кредитные обязанности делятся согласно утвержденных долей на квартиру. Надо сказать, что по решению суда может быть изменен порядок равноценного раздела, к примеру:

— если в семье есть ребенок-инвалид, то доля супруга, с которым остается такой ребенок может быть увеличена,

— если жилплощадь, приобретенная в ипотеку, небольшая и не может обеспечить ребенку надлежащие условия проживания, то, в таком случае квартира может остаться в собственности супруга, с которым остается ребенок (при условии выплаты бывшему партнеру стоимости его доли),

— в случае, если в разделе жилплощади участвует многодетная семья, а все дети остаются с одним из супругов, доля второго родителя может быть уменьшена, пропорционально числу детей. Единого расчета ипотеки нет, на определение доли влияют разные обстоятельства, которые присутствовали при подписании и исполнении договора по ипотеке.

Делить недвижимость, приобретенную с участием материнского капитала сложнее, чем в иных случаях. Важно, чтобы не были ущемлены интересы детей. К примеру, если в семье двое детей, то жилье, купленное в ипотеку, будет разделено на 4 части. Супруг, с которым остаются дети получает ¾ доли.

Что касается военной ипотеки (целевой жилищный займ от МИ РФ), то…

приобретенная квартира, в данном случае, не делится. Договор займа нельзя разделить между супругами по типу стандартного кредита. В соответствии с установленными правилами НИС, займ погашается за счет государства. Чтобы стать участником НИС, военнослужащий обязан прослужить установленный в договоре срок, а его страховые отчисления направляются на погашение займа. Разделить можно только те суммы, которые вкладывали супруги в жилье сверх размера займа, однако, все это должно иметь документальное подтверждение.

Военнослужащий не имеет права дарить, делить либо продавать жилье, приобретенное на условиях НИС, пока полностью не будут погашены все кредитные обязательства. Квартира, приобретенная по военной ипотеке, может перейти в собственность детей только в случае смерти родителя – военнослужащего.

Самый идеальный способ раздела ипотечной квартиры – это диалог с экс-супругом и выработка оптимального для обеих сторон решения. При составлении мирового соглашения возможно минимизировать как финансовые, так и моральные издержки в случае развода.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Михаил Долгий / автор статьи
Привет, это мой блог о развитии, целях и финансовой свободе. Занимаюсь онлайн проектами, путешествую по миру с семьей, развиваюсь и достигаю целей, инвестирую несколько лет в акции компаний. Лучшая благодарность ваши мысли в комментариях по данной теме! Удачи и успехов вам!
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Достижение целей
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Это не спам.