Права и риски ипотечного заемщика

Какие права и риски есть при оформлении ипотеки

Несомненно, ипотека является мощным драйвером для развития жилищного строительства. Благодаря ипотеке в 2018 году значительно увеличился рост продажи жилья.

Но в 2019 году ситуация изменилась. В первом полугодии 2019 года  были зафиксированы рекордные продажи жилья. В конце июня Центробанк снизил ключевую ставку до 7,5%. Естественно, после этого ипотека подешевела. Но это не привело к дальнейшему росту продаж жилья, более того значительно снизились объемы ипотечного кредитования. За 2019 год Центробанк пять раз понижал ключевую ставку (во втором полугодии 4 раза).

Тем не менее, спрос на ипотеку снижался до конца года.

Почему так происходило?

Очевидно, что ипотека является мощным стимулом роста продаж при условии доступных цен на жилье. Была еще одна причина снижения роста продаж — низкий процент рефинансирования уже взятых ипотек. Правда в конце 2019 года глава сбербанка Герман Греф заявил, что в 2021 году будет возобновлено рефинансирование ипотек клиентов.

Центробанк дал свой прогноз на 2021 год — произойдет рост ипотеки на 20%. При этом будут ужесточены правила выдачи ипотечных кредитов с 1 июля 2021 года. Выдача ипотечного кредита будет зависеть от долговой нагрузки и первоначального взноса заемщика. Также обозначился тренд на использование ипотеки в качестве инструмента социальной поддержки, то есть — использования ипотеки для улучшения жилищных условий.

Неизменным остается только одно — для большинства наших граждан, ипотека является единственным способом приобретения жилья.

Давайте рассмотрим права граждан при использовании ипотеки. С одной стороны, приобретённые в ипотеку квартиры являются вашей собственностью, но, с другой стороны, банк может забрать эту квартиру при условии большой просроченной задолженности.

Обзор вариантов

Предлагаемый вашему вниманию перечень прав, основан на законодательных актах и распространяется на земельные участки, частные дома и квартиры, приобретаемые на ипотечные кредиты.

• Возможность продажи или дарения квартиры

Нормативный акт: ГК РФ ст.346 п.2, ФЗ,,Об ипотеке» ст.37 п.1

Заёмщик является собственником квартиры и может ею распоряжаться. Он может продать или подарить квартиру, но только с согласия банка. При этом право собственности переходит к другому лицу: при продаже — за деньги, а при дарении — бесплатно.

Два варианта передача квартиры другому лицу:

1. Её продажа с невыплаченным долгом

При применении этого варианта согласие банка обязательно. При согласии банка, подписывается «соглашение о переводе долга» между покупателем, продавцом и банком. В этом случае продавец становится владельцем квартиры и выплачивает остаток ипотеки.

Если банк увидит в этой операции какие-либо риски, то может отказать.

2. Погашение банковского кредита и продажа

Несколько способов применения такого варианта:

✓ Берете кредит на погашение ипотеки, затем продаёте квартиру и гасите взятый кредит  из денег, полученных при продаже квартиры. В этом случае возникают проценты по потребительскому кредиту, но отпадает необходимость в получении согласия банка.

При быстром погашении кредита, сумма процентов будет небольшой.

✓ Покупатель даёт вам деньги в счет аванса по договору купли-продажи — остаток суммы он платит после снятия обременения. Согласие банка обязательно, ведь договор будет заключён до снятия залога.

В случае согласия банка, заключается предварительный договор купли-продажи. Конечно, не каждый покупатель пойдёт на такую схему.

✓ Вы договариваетесь с покупателем, чтобы оставшуюся по ипотеке сумму он перечислил в банк. Согласие и участие банка в данной схеме не требуется — ведь он получает свои деньги. Это частоприменяемая и надежная схема.

Банк не может  запретить продажу квартиры собственнику, но имеет право не согласиться со сделкой, пока квартира в залоге. Однако все эти варианты используются.

• Возможность сдачи квартиру в аренду или внаем

Нормативный акт: ГК РФ ст.346 п.3, ФЗ «Об ипотеке» ст.40 п.1

Согласно этих нормативных актов, собственник ипотечной квартиры имеет право сдавать её в аренду или внаём, без согласия банка. Есть одно исключение из этого правила.

Гражданский кодекс оставляет за банком возможность не согласиться, если в договоре с ним указано, что нужно получить его согласие.

• Возможность выполнять ремонт на своё усмотрение

Как собственник, вы имеете право делать  необходимый ремонт, если квартира находится в залоге. Если вы произвели ремонт повышающий стоимость квартиры, то это тоже переходит  в залог банку.

Нельзя делать перепланировку квартиры, которая может уменьшить её стоимость. На это часто указывают в договорах по ипотеке. Можно производить перепланировку только после согласования с банком.

Перепланировку можно делать только по законным правилам, тогда банк её не может запретить.

• Возможность прописки в квартире других лиц

Нормативный акт: ЖК РФ ст.31, пр. МВД РФ от 31.12.2017 N984

Право пользования квартирой имеют (кроме собственника) все члены семьи и родители, а также другие лица, которых собственник квартиры прописал.

Также собственник имеет право давать во временное пользование своё помещение иным лицам. При этом необходима регистрация по месту пребывания. Главное — не допускать массовой регистрации в квартире.

• Возможность ипотечных каникул на полгода

Нормативный акт: ФЗ N 353-ФЗ ст. 6.1-1

Возможность взять ипотечные каникулы на полгода имеет право любой человек, если это единственное жилье. Такое право действует  с 31 июля 2019 года. При этом банк не может отказать в этом праве.

Несколько условий для взятия ипотечных каникул на полгода:

• ~ ипотечная квартира должна быть единственной
• ~ ипотечный кредит должен быть меньше 15 миллионов рублей
• ~ заемщик должен быть в тяжелой жизненной ситуации
• ~ ипотечные каникулы оформляется впервые.
• Что такое тяжёлая жизненная ситуация согласно закона:
• ~ вы потеряли работу и состоите на учете в центре занятости
• ~ у вас имеется инвалидность 1 или 2 группы
• ~ вы нетрудоспособные уже более 2 месяцев
• ~ у вас родились дети или появились другие иждивенцы, а ваш доход упал на 20% и более 40% этого дохода уходит на ипотеку.

Ваша кредитная история не пострадает от оформления каникул. По окончании каникул вы гасите кредит по обычному графику до его полного погашения. При этом не возникает никаких дополнительных процентов.

• Есть возможность договориться с банком об отсрочке или уменьшении платежей. Нормативный акт: ГК РФ ст. 450

Такую возможность можно использовать при отсутствии средств на выплату кредита и прав на ипотечные каникулы.

Обычно договариваются о продлении срока выплат или уменьшении ежемесячного платежа. Также можно отсрочить выплату основного долга и некоторое время платить лишь проценты (реструктуризация кредита). Каждый банк устанавливает свои правила.

Если банк сочтет ваши аргументы неубедительными, то может отказать. Иногда в таких случаях кредит оказывается дороже.

• Возможность рефинансирования ипотеки (перекодирования)

Нормативный акт: ГК РФ ст. 819 п.1.1

Если вам удалось найти банк, который может предложить ставку по ипотеке более низкую, чем вы имеете — можно перевести кредит в этот банк. В этом случае новый банк гасит ваш долг перед старым банком и оформляет новый кредит.

Разница в процентах может принести неплохую экономию. В условиях общего снижения ставки по кредитам, можно попробовать договориться с тем банком, который выдал ипотеку.

Вам никто не может запретить переходить из одного банка в другой.

• Возможность досрочного погашения кредита

Нормативный акт: ГК РФ ст. 810 п.2, ФЗ N 353-ФЗ ст.11

Вы имеете право на возвращение кредита в любое время. Для досрочного погашения кредита достаточно предупредить об этом банк и узнать точный остаток долга на день внесения денег. Это важно, так как проценты начисляются каждый день.

Также, вы можете гасить кредит по мере появления свободных денег. Вам необходимо будет выбрать — либо сокращение общего срока кредита, либо ежемесячных выплат. Для определения выгодного варианта можно воспользоваться кредитным калькулятором.

Иногда банки включают в ипотечные договора условия, делающие частичное погашение невыгодным. Но банк не имеет права запрещать платить больше. Поэтому, при желании и возможности, вы можете погасить ипотеку не за 10 лет, а за год.

• Возможность уменьшить процент по ипотеке, при рождении еще одного ребенка. Нормативный акт: постановление правительства от 30.12.2017 N1711.

Согласно программы поддержки семей с детьми, есть возможность уменьшить процент по ипотеке до 6%, на Дальнем Востоке до 5%. Такая ставка рассчитана на весь срок кредита. Это программа доступна семьям с двумя и более детьми, а также для семей с ребенком — инвалидом.

Программа рассчитана только на новостройку.

Условия для попадания в программу (любое из них):

~ в семье есть дети или один ребёнок; в период 1 января 2018 года-31 декабря 2023 года — родился еще один ребёнок

~ семья имеет ребенка-инвалида, рожденного до 31 декабря 2023 года.

Сроки заключения дополнительного соглашения о рефинансировании (в рублях):

~ В общем случае — не ранее 01.08.2019 г.

~ для семей с детьми-инвалидами — не ранее 14.11.2019 г.

~ для Дальнего Востока — не ранее 01.03.2019 г.

Разрешённый остаток  кредита для рефинансирования:

~ для Москвы, Санкт-Петербурга, а также Московской и Ленинградской области — 12 миллионов рублей и меньше

~  для остальных регионов — 6 миллионов рублей и меньше.

Задолженность по кредиту должна составлять не более 80% от стоимости жилья. Не менее 20% ипотеки необходимо выплачивать самостоятельно.

Разрешается использовать материнский капитал.

Условия этой программы могут меняться, поэтому необходимо их уточнение.

• Возможность получения 450 000 рублейдля погашения ипотеки.

Нормативный акт: постановление правительства от 7.09.2019 г. N1170, ФЗ N157 cт.1.

На данную программу могут рассчитывать многодетные семьи. Её суть заключается в том, что на каждого третьего и последующего ребенка государство выделяет 450 000  руб. для погашения ипотеки.

Необходимо родить или усыновить ребенка в период — 1.012019 г. — 31.12.2022 г.

Такая возможность имеется при наличии остатка долга по ипотеке вместе с процентами более 450 000 руб. При меньшем долге, государство гасит только фактический остаток с процентами. Воспользоваться программой можно только один раз.

Разрешается использовать деньги на вторичное жилье. Выделение долей детям не требуется.

• Возможность погашения ипотеки с помощью материнского капитала

Нормативный акт: ФЗ N256-ФЗ ст.7 ч.3 п.1, ч.6.1.

Материнский капитал положен семьям, в которых родился или усыновлен второй и последующий ребёнок. Сертификат на материнский капитал может получить мать или, при определённых обстоятельствах, отец.

В 2021 году размер материнского капитала составляет 466 617 руб. Выдачей сертификатов занимается пенсионный фонд.

Разрешается тратить материнский капитал на улучшение жилищных условий. Это может быть уплата первоначального взноса или погашение задолженности по ипотеке. Потребуется выделение долей в приобретённой квартире детям и их родителям. Но на это потребуется согласие банка. Также могут возникнуть проблемы при продаже ипотечной квартиры, приобретенной на средства маткапитала.

• Возможность вычета за квартиру и за проценты по ипотеке

Нормативный акт: НК РФ ст. 220 п.1 подп.3 и 4.

Вы получаете право на возвращение части НДФЛ при покупке квартиры в ипотеку.

При выплате заемщиком с ипотекой налога на доходы по ставке 13%, можно получить 2 вычета — при покупке квартиры и в сумме выплаченных процентов по кредиту.

Эти вычеты имеют лимиты:

~ покупка квартиры – 2миллиона рублей,

( возможность вернуть до 260 000 руб. НДФЛ)

~ по процентам – 3миллиона рублей

( возможность вернуть до 390 000 руб. НДФЛ)

Налоговая начисляет вычет от сумм, выплаченных банку.

• Возможность завещать ипотечную квартиру

Нормативный акт: ФЗ ,,Об ипотеке» ст.37 п.3.

Взятую в ипотеку квартиру можно завещать и согласие банка для этого не требуется.

Если наследник или наследники вступают в наследство, то вместе с квартирой они приобретают и долг. Но если завещания нет, то квартира вместе с долгом всё равно переходит к наследникам. Тогда им придется делить права и долги. Завещание необходимо заверять нотариально.

• Возможность отказаться от страховки

Нормативный акт: ФЗ ,,Об ипотеке» ст.31

По закону страхование объекта залога (квартиры) — обязательно. Иначе банк никогда не пойдёт на заключение договора ипотеки.

Но обычно банк помимо страхования квартиры стремится навязать другие виды страховки — жизни и здоровья,  ответственности заемщика и т. д.

Вы можете отказаться от других видов страхования. Однако имейте в виду, что ставка по кредиту может повыситься.

• Возможность не отдавать единственную квартиру за другие долги

Нормативный акт: ГПК РФ ст.446, ФЗ ,,Об ипотеке».

По закону у вас не могут забрать единственную квартиру за долги.

Но в том случае, если у вас есть просроченная задолженность перед банком — банк может забрать залоговое обеспечение (квартиру) и продать её. К вам вернутся только оставшиеся от продажи деньги, после погашения долга перед банком.

Никто другой, кроме банка, ипотечную квартиру отобрать не сможет.

• Возможность не платить исполнительский сбор при долгах по ипотеке

Нормативный акт: ФЗ N 229-ФЗ ст.112 ч.3.1, ч.5 п.8.

Если вы не платите за квартиру, то судебные приставы имеют право начислять исполнительский сбор и принудительно взыскивать долг и сумму сбора. Обычно сумма сбора составляет 7% от суммы долга.

Но если вы задолжали по ипотеке, то исполнительский сбор можно не платить.

Условия освобождения от исполнительского сбора:

~ квартиру забрал банк в счет долгов

~ должник реструктуризировал ипотечный кредит с помощью программы господдержки.

Риски, связанные с ипотечным кредитованием

При подписании ипотечного договора рискуют обе стороны — и заемщик, и банк.

Мы рассмотрим риски заемщика.

1. Ухудшение финансового состояния

От этого никто не застрахован. Причины могут быть самые разные — потеря работы, уменьшение зарплаты, появление новых иждивенцев, развод и другие форс-мажорные обстоятельства. В таких случаях велик риск потерять недвижимость и все средства вложенные в неё. Поэтому надо реально оценивать свои финансовые возможности, в том числе на перспективу (на весь период погашения ипотеки).

2. Возможность потери трудоспособности

Увы, никто не застрахован от болезни или непредвиденной травмы. Минимизировать этот риск можно с помощью страхования жизни и здоровья.

3. Вероятность потери имущества. Этот риск самый опасный для заемщика. Особенно, когда жилье является единственным. В случае просроченной задолженности, банк может реализовать свое право на взыскание залогового имущества через суд.
4. Возможность сильного снижения стоимости залоговой недвижимости в результате пожара, потопа или взрыва. В результате этого можно остаться без жилья, и с большими долговыми обязательствами перед банком.

Поэтому, согласно закона, при оформлении ипотечного договора, заложенная недвижимость страхуется в обязательном порядке, в пользу кредитора. Рекомендуется страховать полную стоимость заложенной недвижимости.

5. Заключение сделки по приобретению жилья в ипотеку с мошенниками

Такая сделка купли-продажи может быть признана просто недействительной. Такой риск можно исключить с помощью страхования титула (юридической чистоты сделки). Если сделка окажется недействительный, то кредит банку будет возвращать страховая компания.

6. Использование ипотечного кредитования для оплаты права собственности на строящееся жилье

Чтобы не случилось с застройщиком — обязательства по кредиту надо выполнять ежемесячно. Для минимизации этого риска, договор долевого участия нужно заключать  согласно федерального закона  N 214 ФЗ от 30.12.2004 года.

7. Падение цен на недвижимость

Может сложиться ситуация, когда приобретённое в ипотеку жильё не сможет быть залогом по кредиту. Тогда банк вправе потребовать дополнительного обеспечения по кредиту, либо в виде поручительства, либо залога другого имущества.

Это ситуация наиболее опасна для тех заемщиков, у которых мал первоначальный взнос.