Способы монетизации многоквартирного дома

Как заработать на общем имуществе в многоквартирном доме за рекламные вывески и пристройки к дому

Возможно, вы удивитесь, узнав, что в России имеются дома, жители которых платят значительно меньшую квартплату или вообще её не платят. Тем не менее — это факт.

Жители этих домов сумели  монетизировать свои многоквартирные дома и благодаря этому получают доходы, которые больше их затрат по квартплате.

Общие сведения

✓ Общедомовое имущество

Согласно законодательства, любые помещения не находящиеся в личной  собственности жильцов многоквартирного дома являются общедомовым имуществом. Нормы правоотношений собственников по общедомовому имуществу прописаны в главе 6 Жилищного Кодекса Российской Федерации, а также в Постановлении правительства N491 ,,Об утверждении правил содержания имущества многоквартирного дома».

К общему имуществу жильцов относятся:

~ придомовая территория

~ фасады, земельные участки под домом

~ лифты и лифтовые шахты

~ лестничные площадки и лестницы

~ технические этажи и подвалы, чердаки

~ общие коридоры

~ крыши, ограждающие и несущие конструкции

~ любые помещения кроме квартир.

Право собственности на общее имущество не требует  отдельного оформления и возникает вместе с правом  собственности на квартиру.

✓ Размер доли собственников в общедомовом имуществе

Размер доли каждого собственника в общедомовом имуществе пропорционален размеру площади помещения, владельцем которого он является. Порядок определения долей расписан в статье 37 ЖК.

Каждый собственник должен знать размер своей доли, так как от этого будет зависеть его количество голосов на общедомовом собрании при решении вопросов использования имущества многоквартирного дома.

✓ Общедомовое собрание собственников

Его проведение необходимо для решения вопросов по использованию общедомового имущества. Например, если один из собственников помещения захочет использовать фасад в личных рекламных целях, то ему надо будет получить разрешение общего собрания собственников (несмотря на то, что он один из собственников).

Порядок проведения общедомовых собраний прописан в ст. 44-48 ЖК.

✓ Особенности общедомового собрания при решении вопросов аренды общедомового имущества

Собрание может проходить в очной, заочной или очной — заочной форме. Очное собрание — собственники непосредственно находятся на собрании для решения всех вопросов и голосования.

Заочная форма собрания — совместное собрание не проводится, а каждый собственник заполняет бюллетень для голосования.

Очно-заочное собрание — часть собственников может участвовать в собрании лично, другая часть собственников заполняет бюллетени для голосования.

Для того чтобы собрание было признано юридически правомочным, необходимо собрать кворум (более 50% голосов от общего числа собственников).

Для проведения общедомового собрания выдвигаются инициатор и организатор. Они решают все вопросы, связанные с подготовкой собрания — готовят документы, составляют повестку собрания, определяет дату и место его проведения, готовят разные проекты решений.

Кто может стать  инициатором и организатором общего собрания собственников по решению вопросов сдачи имущества в аренду,

согласно Жилищного Кодекса:

• Управляющая Компания или ТСЖ

Если к ним напрямую обращается будущий арендатор, то они обязаны вынести это предложение на общедомовое собрание собственников

• Непосредственно любой из собственников помещения

Так часто бывает, когда собственник сам хочет арендовать часть общего имущества. В этом случае он должен получить согласие общедомового собрания.

• Группа собственников помещения

Если участники группы имеют не менее 10% общего количества голосов, то они могут потребовать проведение общедомовогособрания от УК или ТСЖ

Формирование повестки дня по вопросам передачи общего имущества в аренду:

1. Обязательно указать для каких целей и кому передается имущество в аренду
2. Обозначить условия передачи общего имущества в аренду — срок аренды, её стоимость и день оплаты
3. Обязательно обозначить, куда будут расходоваться полученные доходы от аренды
4. Определить лицо ответственное за получение арендной платы и её расходование. Это может быть УК, ТСЖ или кто-то из собственников. Выбранное лицо получит возможность распоряжения доходами от аренды и будет обязаны вести отчетность.
5. Непосредственное составление договора аренды
6. Определение ответственного лица для подписания договора с арендатором от имени собственников помещений (определяется решением участников общедомового собрания).

Важно. Решение по каждому вопросу повестки дня считается принятым, если за него проголосовало не менее ⅔  от общего количества голосов собственников.

✓ Куда можно направить деньги, заработанные за счёт общедомового имущества

1. Распределить эти доходы между собственниками имущества пропорционально размеру их долей
2. Направить эти деньги в фонд капремонта МКД и оплачивать ими счета, выставляемые в квитанциях
3. Направить доходы от аренды на самофинансирование дома.

Это может быть благоустройство территории около дома или текущий ремонт в подъездах.

 Возможные варианты получения дополнительного дохода от общедомового имущества многоквартирного дома

1. Предоставление фасада и крыши дома в аренду

Если ваш дом расположен на центральных улицах или красной линии, то его легко сдать в аренду различным рекламным фирмам или магазинам — под вывески и кондиционеры. Свободные внутренние помещения или часть общих коридоров, можно сдавать в аренду для установки провайдерского оборудования, а некоторые участки стен использовать для прокладки коммуникаций. Некоторые участки кровли также можно сдавать в аренду провайдерам, для установки антенн разного назначения. Аренду можно требовать только при размещении рекламы на участке  общедомовой принадлежности.

Если реклама расположена над входом в собственное помещение, то общего согласия собственников не требуется.

2. Сдача в аренду помещений для открытия объектов торговли и услуг

Для этих целей можно использовать свободные лифтовые, консервные, красные уголки или цокольное помещение подвалов. Будет необходима реконструкция этих помещений и изменение их назначения. Вход покупателей или посетителей через общие подъезды должен быть исключён, он должен быть отдельным.

3. Сдача в аренду части придомового земельного участка

Этот вариант применяется редко, но он вполне реальный. Например, можно сдавать в аренду часть земли под крыльцо или для парковки машин перед магазином. Если подойти к коммерческому объекту можно только через общедомовой газон, то с арендатора можно брать плату за использование дорожки через земельный участок принадлежащий владельцам помещений.

4. Сдача земельного участка придомовой территории для установки коммерческого объекта

Для этого потребуется разрешение архитектурного управления города и некоторых контролирующих организаций.

5. Оборудование части подвальных помещений под различные цели. Например, под тренажёрный или спортивный зал. В некоторых городах на мансардном этаже организуют бильярдные. Такие объекты охотно посещают жители соседних домов и можно неплохо заработать на продаже им абонементов.
6. Применение части придомового земельного участка МКД для гостевой парковки

Собственники МКД вправе использовать придомовую территорию по своему усмотрению. Они могут использовать часть придомовой территории для устройства гостевой парковки, сами могут установить, кто будет там парковаться и на каких условиях.

Что относится к незаконному использованию общедомового имущества

1. Прежде всего, самовольный захват

Самовольным захватом считаются случаи использования общедомового имущества в личных целях без согласования с жильцами.

2. Согласованный захват

В этом случае разрешение на пользование общедомовым имуществом выдаёт не уполномоченное на это лицо.

Соответственно, кто-то имеет за это левый доход. Разрешение, выданное УК или ТСЖ напрямую, также не является законным.

Проверить законность использования общедомового имущества достаточно просто. Необходимо зайти на официальный портал ,,Реформа ЖКХ» и проверить — имеется ли протокол общего собрания собственников. Согласно закона — любая информация по управлению домом, в том числе протоколы общедомовых собраний обязана размещаться на этом портале.

При необходимости можно написать письменное заявление в УК или ТСЖ. Вам обязаны предоставить доступ для ознакомления с протоколом общего собрания и с договором, по которому имущество было  передано в аренду.

На что имеет право управляющая компания по использованию общедомового имущества

Все решения управляющей компании должны приниматься исключительно в интересах жильцов. Все имущественные решения должны обязательно доводиться до собственников жилья и приниматься только с их согласия.

Порядок принятия решений совместно с жильцами:

1. Проведение общедомового собрания собственников
2. Доведение обстоятельной аргументации в пользу принятия решения
3. Прения сторон
4. Голосование (кворум обязателен)
5. Документальное оформление решение общедомового собрания (протокол собрания)

При игнорировании управляющей компанией требований жильцов — они вправе подать жалобу в прокуратуру или государственную жилищную инспекцию. Для взыскания с Управляющей Компании незаконно полученных средств, надо подавать в суд.