Современные люди ищут способы как сохранить и приумножить накопленные средства, руководствуясь правилом «деньги должны работать». Одним из распространенных видов инвестиций является вложение капитала в недвижимость.
Такой вид инвестирования довольно прибыльный, однако, есть ряд нюансов, о которых следует знать заранее.
Подбирая объект для вложения средств, для начала нужно оценить будущую доходность инвестиций.
Общие сведения
Главные критерии получения дохода от покупки недвижимости:
— реализация объекта в перспективе, по стоимости, выше той, по которой она была приобретена;
— сдача объекта недвижимости в аренду с целью получения прибыли.
Как в первом, так и во втором случае, объект должен быть привлекательным для потенциальных клиентов. Поэтому, важно в каком районе расположена квартира: чтобы в пределах досягаемости были остановки общественного транспорта, развитая инфраструктура и т.д. Выбирая варианты вложения, следует предварительно провести анализ инвестиций, продумать возможные расходы, в том числе и на ремонтные работы, чтобы придать помещению товарный вид.
Приобрести квартиру с последующей сдачей ее в аренду намного проще, чем вложить средства в коммерческую недвижимость — например, построить торговые площади с целью сдачи в аренду. Здесь, наверняка, понадобится помощь и специалистов. Для выгодного вложения нужно сначала провести анализ рынка, чтобы исключить финансовые потери в будущем. Не нужно исключать риски вложения, поэтому при оформлении документации лучше подстраховаться и довериться опытным специалистам (риэлторам, юристам).
Подробности
Схемы
Схемы заработка на недвижимости могут быть разными:
— Приобрести по одной стоимости и продать дороже. Купить недвижимость по низкой цене возможно при срочной продаже, когда бывший владелец заинтересован в срочной ее реализации. Однако, надо иметь в виду, что это могут быть опасные сделки, требующие тщательной проверки.
— Купить квартиру в состоянии, требующем капитального ремонта, а после его проведения продать недвижимость значительно дороже вложенных сумм.
— Приобрести квартиру для последующей сдачи в долгосрочную аренду. Важно понимать, что виды аренды могут быть разными (год, месяц, посуточная, даже почасовая): чем срок сдачи меньше, тем выше доходность (но и риски).
— Организовать в квартире из нескольких комнат мини гостиницу.
— Купить недвижимость за рубежом (сейчас очень востребована программа «Гарантированные аренды»). Далее, после оформления договора с управляющей компанией, которая берет на себя решение всех вопросов по поиску и размещению клиентов, обладателю недвижимости остается только получать пассивный доход.
Самое выгодное вложение на начальном этапе строительства. Приобретая жилье в будущей новостройке, доходность может составить порядка 30 %. Однако, не надо исключать риски, к примеру, в условиях кризиса такие вложения весьма опасны, так как успешность зависит еще и от финансовой грамотности застройщика. Поэтому, о надежности и репутации застройщика нужно навести справки заранее.
Приобретая коммерческую недвижимость
вы не просто вкладываете капитал, но и открываете бизнес, требующий грамотного управления. Чтобы сдавать помещения (склады, офисные здания, торговые площади и т.д.) в аренду необходима регистрация ИП, потому что арендатором будет юридическое лицо либо ИП, а полученная прибыль по закону облагается налогом. Такие проекты являются достаточно доходным вложением (с рентабельностью свыше 15 % в год), но и риски тоже велики.
Одним из доступных видов считается коллективное инвестирование. Смысл его состоит в том, что финансы частных инвесторов направляются в единый фонд, управлением которого занимается квалифицированный менеджер либо управляющая компания. Эти средства вкладывают в доходные активы, в том числе и в недвижимость. Работа управляющей компании контролируется государственными органами, что дает определенную гарантию инвестору на защиту его средств.
В последнее время одним из популярных вариантов инвестирования в недвижимость считается разделение квартир (двух, трех, четырех — комнатных) на студии с целью их последующей сдачи в аренду. Получаемую прибыль направлять на выплату ипотеки. Конечно, определенные плюсы в такой стратегии имеются, но не надо забывать, что есть и минусы. Предположим, вы приобрели двухкомнатную квартиру, разделили ее, сделали 2 санузла, 2 кухни, а потом решили поменять место жительства, к примеру, переехать на Дубаи. Сразу встает вопрос: «А что делать с распиленной квартирой?»
Для того, чтобы воплотить в жизнь
идею распила, рекомендуется приобретать квартиру на первом этаже — это упростит решение вопроса с перепланировкой (в особенности, с созданием дополнительной ванной комнаты). Важно, чтобы в каждой студии (в перспективе) было не менее одного окна. При распиле однокомнатной квартиры получаем две маленьких студии (порядка 18 и 16 квадратных метров) с кухней. Недостатком такой перепланировки является следующее.
Ее крайне сложно продать. Для комфортного проживания никому не нужны две студии либо придется вновь вкладывать деньги в перепланировку, чтобы вернуть квартире первоначальный вид. Есть, конечно, вариант найти инвестора, который будет использовать данные площади для сдачи в аренду, но вероятность выгодной продажи минимальна.
Нужны значительные средства для реализации проекта разделения. Как минимум, за перепланировку — порядка 100 тысяч, к этой сумме надо добавить кругленькую сумму за снос стен и строительство новых, потом капитальный ремонт в созданных студиях. В общем, при хорошем раскладе вам придется выложить 350-400 тысяч на начальном этапе. К тому же, желающих проделать такую работу еще нужно найти. Сейчас даже узбеки неохотно берутся за подобную работу, и где гарантия того, что они сделают все качественно? Поэтому, стоит подумать, может быть лучше сдавать квартиру в том виде, в котором она куплена?
Итоги
В настоящее время застройщики предлагают интересные современные варианты жилья, даже недорогого, которое просто жаль уродовать перепланировкой — она больше подходит для вторичного рынка недвижимости. Оптимальным вариантом может стать приобретение брежневки на первом этаже. Интересен тот факт, что в рейтинге городов России по окупаемости вложений в недвижимость, Москва занимает одну из последних позиций после таких регионов как респ. Коми, Мурманская область, Иркутская область, Красноярский край и т.д.
Инвестирование в недвижимость имеет как плюсы, так и минусы. Чтобы успешно зарабатывать таким способом, нужно знать много нюансов рынка недвижимости, грамотно определять реальную ценность объекта и видеть перспективы вложений, контролировать управление, а также, не забывать о предполагаемых рисках. По мнению Роберта Кийосаки, залогом успешности инвестирования в недвижимость является грамотность, так как делать прогнозы в развитии ситуации могут только профессионалы. Рекомендации Кийосаки по инвестированию в недвижимость значительно увеличивают эффективность вложений.
