Отличие апартаментов от квартиры
Если рассматривать отличие апартаментов от квартиры с юридической точки зрения, это разные вещи. Даже наличие временной регистрации у человека там проживающего, не делает апартаменты жилой недвижимостью. Здание с апартаментами это не многоквартирный дом, хотя у него также может быть управляющая компания, почтовые ящики и детская площадка во дворе. С точки зрения закона апартаменты это коммерческая недвижимость. И это самое главное отличие апартаментов от квартиры.
При покупке апартаментов вы можете сэкономить определенную сумму денег, однако в дальнейшем можете потерять и ещё больше, если заранее всё не продумайте.
Назначение квартиры и апартаментов. Есть определенный перечень тех помещений, которые считаются по закону жилыми. И апартаменты под определение жилого помещения не подходят. Если у вас есть в собственности апартаменты, то вы владеете коммерческой недвижимостью, а не квартирой. И законы, которые регулирует рынок жилья, не распространяются на апартаменты.
Общие сведения
Даже если по закону устанавливаются требования к безопасности жилых помещений, по высоте дома, к лифтам, санузлам, к звукоизоляции, то на апартаменты, как на нежилое помещение, это не распространяется.
Назначение помещения можно выяснить из документов по проекту. В проектной декларации всегда указано назначение здания и помещения, жилое или нежилое.
Содержание общего имущества квартиры и апартаментов
Если вы владелец квартиры в обычном жилом доме, то вы являетесь владельцем и общего имущества. По умолчанию эта часть крыши, фасад, подъезд, подвал, лифты и общие балконы. Однако эту долю нельзя выделить в натуре, или продать её.
Без согласия жильцов нельзя сдавать в аренду подвал под магазин, повесить рекламный баннер на фасаде, или занять общий балкон. Все жители и владельцы квартир должны участвовать в принятии решения по вопросу благоустройства двора и дома.
В отношении апартаментов всё сложнее. Потому что законом четко не отрегулирован вопрос режима общей долевой собственности в нежилом здании на общее имущество. Некоторые юристы полагают, что у владельцев апартаментов нет права на общее имущество. Однако при рассмотрении дел в судах, у собственников возникают такие права и обязанности, также как и в многоквартирных домах.
Надо сказать, что в нежилом здании помимо апартаментов могут быть и офисы, торговые помещения, входные группы, и за это имущество должны будут платить не только владельцы офисов, но и апартаментов.
Например, в апартаментах живёт обычная семья с детьми, и они не посещают бизнес-центр, с них теоретически также могут потребовать платить на содержание здания. Каждая управляющая компания имеет возможность установить свои правила, и избежать этого можно будет только через суд.
В многоквартирном доме есть много вопросов, которые нужно решать. Подъезды и территорию нужно убирать и мыть, лифты и крыши периодически чинить, менять лампочки. Общедомовая и придомовая территория требуют ухода, например, нужно устанавливать лавочки, строить детские площадки, ухаживать за газонами, подметать у подъезда.
В многоквартирном доме всеми вопросами занимается управляющая компания. Управляющая компания выбирается на собрании собственников. На собрании принимаются все важные решения, каждый собственник имеет определенный вес принятие решения, и может голосовать.
Активные жильцы иногда занимаются агитацией, общаются с другими жителями, чтобы иметь влияние при голосовании. Например, молодые семьи могут требовать установить у подъездов пандуса для колясок. А пенсионеры могут проголосовать за то, чтобы во дворе не практиковали машины.
У владельцев апартаментов, которые расположены в нежилом здании с офисами и магазинами могут быть разные ситуации. Например, застройщик офисы не продает, а сдает их в аренду, и права собственности сохраняются за ним. Также собственником помещения может выступать любая другая компания, она и будет являться мажоритарным собственником. И при голосовании у них будет большинство голосов. Поэтому у них будет право принимать решение. Однако если в комплексе в основном апартаменты, то такая ситуация не возникнет.
Если у здания с апартаментами появится мажоритарный собственник, то он может принимать любые решения, например, голосовать за повышение тарифов, назначают нужно ему управляющую компанию и другие вопросы. И по закону никак бороться с такой ситуацией будет нельзя.
Подробности по квартире
Вопросы с соседями
Если вы проживаете в многоквартирном доме в квартире, то жилые помещения нельзя использовать для бизнеса. Нельзя в квартире открыть офис или гостиницу, кафе или сауну. Для этого нужно перевести помещение в нежилое, что получается сделать не всегда.
Также существенная разница между апартаментами и квартирой в том, что для жилых помещений есть установленный по закону режим тишины, когда после определенного часа нельзя шуметь. Если соседи ночью включают громко музыку или устраивают вечеринки, вы можете на это влиять по закону.
Собственники апартаментов могут использовать их по-разному, если это позволяют технические параметры и требования надзорных ведомств. Такие требования будут отличаться от требований к квартирам. Например, у апартаментов может быть разное назначение, например апартаменты гостиничного типа. Вы можете проживать в таких помещениях как в квартире, а вот соседи могут использовать их как гостиницу, и сдавать приезжим или иностранцам, и это будет законно.
Также для апартаментов нет требований по режиму тишины и звукоизоляции.
Конечно, это не значит, что если вы купите апартаменты, то обязательно столкнетесь с подобного рода проблемами. Возможно, рядом с вами будут жить такие же семьи, как и вы, ведущие тихий образ жизни. И только первый этаж будет занят офисами и магазинами. И хорошо, если там будет размещаться офис нотариуса, или просто аптеки.
Однако надо помнить, что если вы покупаете апартаменты, то на них не распространяется жилищный кодекс, и у таких жильцов меньше прав.
Если у человека возникают проблемы по выплате своих долгов, то по закону если квартира является единственным жильем, ее нельзя забрать за долги. Это касается даже тех случаях, когда владелец квартиры имеет очень большой долг перед банком или соседом. Нельзя выселить семью на улицу и забрать недвижимость. Исключением будет ипотечная квартира, которая фактически принадлежит в банке.
А вот апартаменты не являются жилым фондом, и при взыскании нет ограничения. Никого не будет интересовать тот вопрос, что в этих апартаментах живёт семья, использует эти апартаменты для проживания. При этом у семьи может не быть другой недвижимости, и кредит, с выплатой которого возникла проблема, взят не под залог недвижимости. Для судебных приставов апартаменты будут являться обычным активом, который они могут арестовать. То есть апартаменты будут являться таким жильём, которое независимо от взыскания.
Рассчеты
Налоговые вычеты при покупке недвижимости
При покупке квартиры вы можете получить налоговый вычет, то есть вернуть часть денежных средств. Дополнительно можно вернуть 13% от уплаченных процентов по ипотеке, не более 390000 рублей.
Если вы владелец апартаментов, то есть нежилой недвижимости, то ни какие налоговые вычеты вы получить не сможете.
Также государственная поддержка будет касаться только квартир жилого фонда, нет программ, которые бы действовали при покупке апартаментов.
Регистрация по месту жительства
Как известно, существует регистрация постоянная по месту жительства, и временная по месту пребывания. Человек может иметь постоянную прописку, и быть временно зарегистрированным на время учебы в другом городе.
Важным моментом является тот факт, что иметь постоянную регистрацию можно только в квартире, то есть в жилом помещении. В апартаментах постоянной регистрации быть не может, можно оформить только временную по месту пребывания, на 5 лет. А если апартаменты расположены в деловом центре, то нельзя сделать даже временную регистрацию.
То есть у владельца апартаментов не будет штампа о регистрации, то есть прописки. Владелец получит только вкладыш о временной регистрации. Это проблема известна, но она пока не решена.
Также некоторые региональные выплаты и льготы привязаны к месту проживания человека. И владельцы апартаментов просто её не получат.
В квартире любой взрослый собственник, который в ней прописан, может без разрешения прописать и его ребенка до 14 лет, и для этого не нужно согласие других собственников. Даже если один из родителей просто прописан в квартире без права собственности, они также могут прописать там своих детей.
А вот в апартаментах зарегистрировать ребёнка даже временно можно только в том случае, если будет разрешение всех собственников жилья.
Платежи за коммунальные услуги
Тарифы по оплате коммунальных услуг за квартиры регулирует государство, насколько эти тарифы могут вырасти за год.
Если в одном из регионов тарифы и нормативы завышены, то могут быть разбирательства и прокуратурой или антимонопольной службы. Есть специальные законы, которые регулируют эту систему.
А вот для апартаментов считается, что электроэнергия поставляется для коммерческих нужд, соответственно будут и такие тарифы.
Налог на имущество
Для квартиры налог на имущество считается как для жилых помещений. Конечно, ставка может зависеть и меняться от региона нахождения квартиры, но есть определенные нормы. А вот за апартаменты гостиничного типа человек будет платить налог в несколько раз больше налога на имущество, чем за квартиру. Если кадастровая стоимость апартаментов меньше, ты налог будет чуть меньше.
В теории нежилое помещение можно признать жилым. Но для этого всего здания в целом нужно перевести фонд многоквартирного дома. А отдельные апартаменты нельзя признать квартирой.
Почему выгодно строить апартаменты
Не во всех местах можно построить жилой дом, а здания с апартаментами возможно. Например, если в плане города есть определенный участок для делового центра, а нужно построить дом с парковкой и школой, а место для этого нет. Или жилой дом нельзя строить из-за того, что рядом находится промышленный завод. Также цена за апартаменты может быть дешевле, чем за квартиру. Это связано с ценой земли под нежилые объекты, она дешевле. Многие покупают апартаменты не для жилья, чтобы его сдавать и получать дополнительный доход.
